V poslednom období sa na moju advokátsku kanceláriu obrátilo viacero stavebných firiem (zhotoviteľov stavieb – domov na kľuč), ktoré uzavreli so zákazníkmi zmluvy o dielo (stavbe domu) a keďže počas výstavby domov nastal v posledných mesiacoch výrazný nárast cien stavebných materiálov, prác, energií a pod., títo zhotovitelia nie sú schopní v rámci zazmluvnej ceny stavbu dokončiť.
Zhotovitelia sa mňa ako advokáta dopytujú, čo majú robiť ?
Veľmi v stručnosti uvádzam, že každý prípad je individuálny a nedá sa paušalizovať. Veľa závisí od konkrétnej zmluvy o dielo. Opäť sa teraz ukazuje mnou už x-krát opakované, že lepšie zaplatiť na začiatku advokátovi za konkrétnu a individuálnu zmluvu ako potom riešiť dôsledky „z internetu stiahnutej vzorovej zmluvy o dielo.“
Samozrejme poviete si, že po „vojne je každý generál“ a s tak neočakávaným nárastom cien nikto nepočítal ale… Áno aj nie.
Ak zhotoviteľ nedal do zmluvy ani inflačnú doložku, potom to svedčí o zjavnej neopatrnosti zhotoviteľa. Tak či onak, v dnešných časoch však ani inflačná doložka nemusí zhotoviteľovi stačiť (reálne ani nestačí), aby dokončil predmetnú stavbu vzhľadom na eneromný nárast cien.
Čo teda zhotoviteľ môže robiť ?
Odvolávanie sa efektívnou právnou formou na tieto paragrafy občianskeho zákonníka a obchodného zákonníka nemusí byť zhotoviteľovi na škodu 🙂
§ 3 (1) Výkon práv a povinností vyplývajúcich z občianskoprávnych vzťahov nesmie bez právneho dôvodu zasahovať do práv a oprávnených záujmov iných a nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi.
§ 265 Výkon práva, ktorý je v rozpore so zásadami poctivého obchodného styku, nepožíva právnu ochranu.
Žiaľ, slovenský zákonodarca stále neprijal nový občiansky zákonník (platný je stále ten starý socialistický z roku 1964), avšak zhotoviteľ sa vo svojej argumentácii so zákazníkom môže inšpirovať napr. českým občianským zákonníkom (platný od roku 2012), ktorý v časti znie:
Změna okolností
Změní-li se po uzavření smlouvy okolnosti do té míry, že se plnění podle smlouvy stane pro některou ze stran obtížnější, nemění to nic na její povinnosti splnit dluh. To neplatí v případech stanovených v § 1765 a 1766.
(1) Dojde-li ke změně okolností tak podstatné, že změna založí v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich buď neúměrným zvýšením nákladů plnění, anebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění, má dotčená strana právo domáhat se vůči druhé straně obnovení jednání o smlouvě, prokáže-li, že změnu nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit a že skutečnost nastala až po uzavření smlouvy, anebo se dotčené straně stala až po uzavření smlouvy známou. Uplatnění tohoto práva neopravňuje dotčenou stranu, aby odložila plnění.
(2) Právo podle odstavce 1 dotčené straně nevznikne, převzala-li na sebe nebezpečí změny okolností.
(1) Nedohodnou-li se strany v přiměřené lhůtě, může soud k návrhu kterékoli z nich rozhodnout, že závazek ze smlouvy změní obnovením rovnováhy práv a povinností stran, anebo že jej zruší ke dni a za podmínek určených v rozhodnutí. Návrhem stran soud není vázán.
(2) Soud návrh na změnu závazku zamítne, pokud dotčená strana neuplatnila právo na obnovení jednání o smlouvě v přiměřené lhůtě, co změnu okolností musela zjistit; má se za to, že tato lhůta činí dva měsíce.
Do úvahy prichádzajú pre zhotoviteľa pri jeho argumentácii so zákazníkom aj niektoré judikáty súdov EÚ, prípadne v našom regióne hlavne judikáty z Česka a Slovenska, resp. bývalej Československej republiky.
Mimoriadne zaujímavým a inšpiratívnym judikátom pre zhotoviteľa sa môže javiť judikát Nejvyššího soudu z 10. února 1920, ktorý znie:
„Stoupnou-li výrobní náklady nepředvídatelné do té míry,, že dodání zboží za cenu smluvenou by přívodilo hospodářskou zkázu dodavatele, jest tento pro naprostou nemožnost plnění osvobozen od dodávacího závazku.“
Tento judikát však musí byť na konkrétny prípad zhotoviteľa právne vhodne subsumovaný, keďže každý prípad je individuálny a v tomto konkrétnom judikáte išlo o dodávku tehál, kde v zmluve z decembra 2016 bola zazmluvnená cena na nasledujúce roky vo výške 74 K za 1000 kusov, avšak ceny stúpali tak enormne, že v roku 2019 už vychádzala cena 700 K za 1000 kusov.
Tzn. takmer neuveriteľný až skoro 10 násobný nárast ceny tehál v priebehu cca. troch rokov.
Záver
V tejto „šialenej“ dobe enormného nárastu cien je naozaj mimoriadne zložité pre zhotoviteľov stavieb dostáť svojím záväzkom v zmysle uzavretých zmluv.
Mnohí zhotoviteľa stavieb z objektívnych dôvodov naozaj reálne nevedia za zazmluvnené ceny domy zákazníkom dostavať.
Čo teda robiť ?
Jedným z riešení je aj možnosť obrátiť sa na právnika, ktorý argumentačne a právne relevantným spôsobom vynegociuje so zákazníkom riešenie vzniknutej situácie.
Neváhajte ma preto kontaktovať telefonicky na 0911 177 007 alebo emailom na advokat@gurtler.sk
S úctou,
JUDr. Vladimír Gürtler